Vrije sector: uw huurwoning buiten de middenhuurregels houden

18 juni 2025 Beheerder

Verhuurt u in Amsterdam een woning in het middenhuursegment, dan krijgt u er vanaf juli 2025 een flink pakket regels bij. De gemeente toetst voortaan het inkomen van uw huurders, en wie te veel verdient komt simpelweg niet meer in aanmerking. Voor u als verhuurder betekent dat een kleinere groep kandidaten, meer administratie en, zonder de juiste vergunning, een reëel risico op boetes.

Een inkomensgrens in de middenhuur

Voor wie in Amsterdam een woning in de middenhuur wil huren, geldt vanaf juli 2025 een maximuminkomen van zo’n 6800 euro bruto per maand. Wie daarboven zit, maakt geen kans meer, net zoals dat bij sociale huur al langer het geval is. Een deel van de huurmarkt wordt daarmee voor u dichtgeregeld.

Wanneer valt uw woning in de middenhuur?

Of uw woning onder de middenhuur valt, hangt af van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Middenhuurwoningen hebben tussen de 144 en 186 punten. De huurprijs voor deze categorie loopt tot 1184,82 euro per maand.

Om een woning tot dat bedrag te mogen betrekken, moeten eenpersoonshuishoudens voortaan eerst een huisvestingsvergunning aanvragen, nog voordat ze in de woning trekken. Bij die aanvraag wordt het inkomen getoetst. Voor een meerpersoonshuishouden mag daarbij maximaal 89.821 euro worden verdiend.

Wat riskeert u zonder huisvestingsvergunning?

Verhuurt u een middenhuurwoning zonder de vereiste huisvestingsvergunning, dan kan de gemeente stevig ingrijpen. De belangrijkste gevolgen op een rij:

Bestuurlijke boetes. Voor professionele verhuurders kan de boete oplopen tot 10.000 euro, voor particuliere verhuurders tot 5.000 euro bij het verhuren van een middenhuurwoning zonder vergunning. Ook huurders kunnen een boete krijgen, maar die ligt met rond de 410 euro veel lager.
Last onder dwangsom. Naast een boete kan de gemeente een last onder dwangsom opleggen om de overtreding te beëindigen, bijvoorbeeld door te eisen dat u de woning niet langer zonder vergunning verhuurt.
Strenge handhaving. Amsterdam controleert actief op de vergunningplicht, en bij herhaling worden de boetes hoger.
Juridische risico’s. Verhuur zonder vergunning is in strijd met de Huisvestingswet. Dat kan leiden tot juridische procedures en reputatieschade.
Geen vrijstelling. De gemeente Amsterdam mag geen vrijstellingen op de vergunningplicht verlenen. Elke verhuur in het middenhuursegment zonder vergunning is daarmee onrechtmatig en kan worden bestraft.

De kern: zonder huisvestingsvergunning loopt u risico op hoge boetes en dwangsommen, en moet u strak toezien op de naleving om problemen met de gemeente te voorkomen.

Naar de vrije sector, met het energielabel als sleutel

Er is een manier om buiten deze regulering te blijven: zorgen dat uw woning in de vrije sector valt. Komt uw woning boven de bovengrens van het middenhuursegment uit, dan gelden de inkomenstoets en de vergunningplicht niet en houdt u de vrijheid om zelf uw huurder te kiezen en een marktconforme huur te vragen.

Het energielabel heeft daar grote invloed op. Een woning met een beter label scoort meer punten in het woningwaarderingsstelsel, en juist die puntentelling bepaalt of uw woning onder de middenhuur valt of er net bovenuit komt. Het label is niet de enige knop waaraan u kunt draaien, maar wel een van de belangrijkste.

Wilt u weten of uw verhuurwoning in de vrije sector kan vallen, dan kijken wij graag met u mee naar de puntentelling en het energielabel van uw woning. U kunt uw energielabel bij Labelgroen aanvragen of contact opnemen om de mogelijkheden voor uw woning door te nemen.